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房地产产品户型分析房地产产品户型分析

发布时间:2021-02-19人气:
     一、户型类别配置
 
    立体户型
 
    平面户型
 
    (住宅层高一般在2.6至3.3米之间,最通常为2.8米,大户型和豪宅采用3米以上较多。)
 
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    案例:错层式住宅
 
    户型分析:
 
    根据箭头所指,通过室内的小楼梯,让居住区和休息区形成了立体的层次差别
 
    错层有“压缩了的复式”之称,通过错层平面让功能区形成整体的差别层次
 
    提示:
 
    错层式住宅不利于抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合层数少,面积大的高档住宅。
 
    二、户型类别分布
 
    位置最好的地方设置总价最高的户型、
 
    位置最差的地方设置总价最差的户型。
 
    (临近路边、景观较差、朝北的方向、西晒、底层等)
    三、户型功能配置
 
    一套好的户型,首先必须是每一个房间都间隔方正,少点“金角银边”,谨防多边多角的“钻石房”出现,如此不仅利于家具摆放,提高使用面积,也符合中国人的消费心理。
 
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    空间有效分隔
 
    一般一个好的户型应该有6个分离:生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。
 
    生理分居:指8岁以上子女应该和父母分室居住,15岁以上异性子女应该分室居住;
 
    功能分区:指不同的生活功能有不同的活动空间,会客要有客厅、烹饪要有厨房、存物要有储物室、厕浴要有卫生间;
 
    动静分开:指活动空间和休息空间要严格区分,客厅、餐厅、厨房等人来人往,活动频繁,应靠近入户门设置,而卧室需要更大程度的安静,应比较深入。
 
    公私分开:指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护,不能让访客进门后将业主的家庭生活一览无余;
 
    主次分开:指主人房要与其他房间有所区别;
 
    干湿分开:指厨房、卫生间带水、带脏的房间应与精心装修怕水、怕脏的卧室分开。
 
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    面积恰当,尺度适宜
 
    人们较理想的卧室面积为12-15平米之间,较理想的客厅面积为21-30平米之间,客厅的开间不应小于3.6米,否则将影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储物室4-5平米,阳台5-6平米较为适宜。
 
    此外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口设置,避免买菜后穿过客厅的不方便,卫生间应靠近卧室以方便晚间使用,厕所门不应直接开向客厅和餐厅,这样既不卫生有不雅观。生活阳台应该与厨房或卫生间相连,不应与卧室相连,因为生活阳台是开放性空间,晒衣时穿过卧室会影响卧室的私密性。
 
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    面积标准
 
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    健康因素的合理利用
 
    呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求,尤其对家庭生活来讲,这些要求是否能被充分满足,对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏,健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。这些因素包括:朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。
 
    每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光,且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向,能直接获得日照,一般位南向,南偏东或者南偏西不可大于45度。(住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主。)
 
    住宅应有良好的自然通风,即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风,对于单朝向的套型必须有通风措施。
 
    提示:
 
    按照我国的饮食习惯,煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害,因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)。
 
    卫生间应设有通风窗,无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道,并合理安排进风和排风管道。
 
    还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放,预留外热水器和空调器的墙洞,阳台应有晒衣设施等。
 
    自然采光窗占墙的比例达到一定要求。
 
    窗占墙的比例:
 
    20%—30%,低挡房
 
    40%—50%,中档房
 
    70%以上,高档房
 
    四、各房间合理性
 
    图片
 
    要求
 
    (1)客厅(起居室)
 
    ①空间独立。客厅开口不宜过多,要有两面完整的墙;
 
    ②方正开阔。方正完整是使用的布局。开间不应小于3.6米,但也不应大于5米;
 
    ③长宽比不应失调。进深开间比不应大于2:1;
 
    ④入口设玄关。入口门厅的住宅对外的空间过渡,避免厅内被外人一目了然,保证用户的私密性。
 
    ⑤合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至5.5倍。
 
    案例:餐厅不独立.
 
    (2)餐厅
 
    相对独立
 
    餐厅与客厅空间易相对独立;
 
    餐厅与客厅即有关系又有分隔;
 
    餐厅至少要有两面墙夹一角。
 
    与厨房即有关联又独立成区
 
    西式厨房与餐厅可以实现一体化;
 
    中式餐厅经过独特的设计也能实现厨房餐厅一体化。
 
    户型点评:
 
    上图中餐厅与客厅分区不明显,餐厅成为过道几乎无法使用;客厅的形状不利于家具的摆放,从厨房位置使客厅显得更加局促;
 
    下图经过修改后既有玄关又使餐厅相对独立。
 
    案例:餐厅不占角.
 
    户型点评:
 
    餐厅虽然与客厅形成明显分区,但餐厅不占一角(边角边);
 
    周边门开口过多,几乎成为过道,不便使用
 
    案例:餐厅占角.
 
    户型点评:
 
    餐厅占角(两面墙夹角),空间相对独立,便于使用。
 
    图片
 
    案例:餐厅独立.
 
    户型点评:
 
    餐厅独立,又能通风采光,其优点不言自明。
 
    (3)厨房
 
    应靠近餐厅
 
    离大门不要太远(进出杂物多)
 
    直接对外采光通风
 
    厨具按洗、切、烧的顺序合理排布
 
    有一定长度的橱柜摆放电器,煤气灶、洗菜盆等设备
 
    适合单排、双排、L型、U型布置的厨房宽度不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M
 
    厨厕最好不要紧邻卧室
 
    (4)主卧室
 
    扩大主卧室的面积,房间进深可以适当增加;
 
    最好有好的朝向(南向),比客厅的朝向要求更甚;
 
    大户型的主卧应带一个专用卫生间;
 
    进入式衣帽间(walk-in-closet)的出现使主卧室布局更为灵活,近年成为流行趋势;
 
    (5)次卧室
 
    次卧室面积宜大于10㎡
 
    按照生活起居方便的要求,卧室位置要求深一些。
 
    厕所不宜放在房屋的中心,因为房屋的中部是住宅的心脏,极为重要,中心受污,整个住宅不利且有碍观瞻。
 
    厕所位置须隐蔽,不能紧靠和直对大门。
 
    (6)卫生间、储藏室、阳台
 
    卫生间应有明窗通风采光
 
    公共卫生间为厕浴分离,干湿分离,以利于清洁卫生和便利使用。仅有一个卫生间应与卧室靠近,避免不必要的穿堂越室。
 
    面积较大的户型应设储藏室
 
    全封闭独立式空间,面积不小于3㎡。
 
    阳台保证客厅有良好的视野和采光
 
    客厅不设阳台而在卧室设阳台,则晾衣、休闲都将经过主卧室,会干扰主人。http://www.i7tips.com/news/list_9_1.html

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