您好,欢迎龙源国际,开户热线:171-5876-4555

咨询热线:

171-5876-4555

房地产新的利润增长点在哪里?

发布时间:2021-02-22人气:
    
 
    龙源国际(www.wg2020.net)客服热线:17158764555小编报导【房地产新的利润增长点在哪里?】近年来由于地价上涨、成本提升、售价受限等原因导致房地产利润空间进一步压缩,和一位百强房企的朋友聊天时,他们近两年的规模增长了一倍但是利润总额却没有变化,这已经不是个例而是所有房企面临的前所未有的挑战。不少房企的净利润和净利率都有所降低,甚至腰斩。
 
    近日直播时,也和大家讨论起这个话题,当时一位朋友留言房地产相当于经营一个影城,当影城本身不赚钱的时候,就要靠卖瓜子和可乐。房地产行业同样如此,当有一天地产主业利润很少甚至不再赚钱时,房地产企业新的利润增长点从何而来?
 
    想要不断的挖掘利润,就要找到利润的来源;
 
    10年前,地产的利润在城市之间转移,5年前利润在业态之间转移,现在利润在板块之间转移,未来利润也许在金融和地产之间转移,有了根本逻辑会让我们洞察更多,会让我们走的更远。
 
    最传统的减法模式理解利润,利润=销售-成本-费用-税金,这是利润的计算,而不是利润挖掘的根本,利润挖掘不应该是减法,而是加法,比如利润=减少敏感点投入的成本+去化较好项目节约的营销费+税务筹划带来的节约+家居板块的利润+总包管理费+物业每年的经营性收入等等,说这些是要提醒大家,利润的计算用减法,利润的挖掘用加法,这不是简单的文字游戏,而是对利润理解的思维方式,只要转变了思维,我们才能获取更多的利润,或者说找到增加利润的点在哪里,由此思维,无限拓展。
 
    以下由点引面,仅做参考:
 
    01
 
    地产精细化管理
 
    1、税务筹划
 
    在投前、定位会等阶段,财务人员就应该提前介入,对于产品类型、定价、开发节奏等从财务视角给出建议,如售价提高会导致土增税增加、年后交付会影响结转等,并对多个可行方案进行利润测算。对于税务达到少交、缓交的目的,释放利润。
 
    2、投前测算精细化
 
    在利润很高的时候,拿地或许能够接受偏差,有容错的资本,而当利润下降到只有X%的时候,或许这就是一个项目的生死线,稍有偏差项目可能就会亏损。对于投资测算一定要能够更加精确,对于售价、流速、强排方案、成本、运营计划、融资方案、税率等影响利润的关键要素要尽可能贴近实际。
 
    别为了养人而拿地,这是对市场的尊重,这也是残酷的事实。
 
    3、财务指标管控
 
    对于投前投后关键经营指标,如净利润、净利润率、目标成本、现金流回正周期等指标进行动态追踪,明确指标偏差奖惩口径,进行年度奖惩。特别是对于合作项目要更加关注,我方摘牌项目考核指标应与投前保持一致,合作方摘牌项目在内部考核时,尤其是节点奖等激励要按照投前测算指标。
 
    02
 
    物业寻求新利润
 
    物业带来的利润一方面是物业做好品牌好口碑,用高水平的物业管理给地产带来的溢价空间。好的物业,可以在售价上提高5%,或者在同样的价格之下客户会优先选择。
 
    另一方面是物业应该发掘自己更多的利润。可以从以下几方面考虑:
 
    1
 
    增值服务
 
    物业管理费用一般受ZF指导,所以基础业务很难盈利,在这个条件限制下应该通过给业主提供增值服务来盈利。
 
    整合资源
 
    物业可以整合社区资源和地产资源,利用社群优势和周边的商家沟通取得较低的价格后提供给业主(也可以通过地产集采来实现),或者通过农副产品零售、二手房或出租房中介、组织旅游团等方式来盈利,对物业和业主来说是双赢模式。
 
    1
 
    协同地产
 
    配合地产、家居等板块进行宣传,可以通过广告投放的方式,购买公司楼盘的业主本身就是老顾客,对于公司品牌具有一定认可度,投放自己公司楼盘的广告会起到更好的效果。
 
    03
 
    相关多元化布局
 
    1商业板块
 
    商业板块稳定经营可以带来稳定长久的现金流和丰富融资渠道,这一块不可忽视。做好项目测算,给大家提供一个测算思路,在前期测算时考虑零利润拿地,也就是项目利润覆盖商业建造成本,相当于零利润持有商业。
 
    对于商业地产不仅要注重运营模式,更要注重项目布局。初步发展的房企可以从一二线城市或者自有带商业的项目着手,通过商业业态和产品升级配合地产提高项目溢价。
 
    商业的投资大、回报周期长,原来的重资产经营模式可能会成为拖垮企业的最后一根稻草。首先商业的体量和占比要符合企业承受能力,不要为了拿地而持有过多自持物业。其次要积极转变为探索商业发展模式,通过公司内部项目提升项目运营能力、产品开发能力,修练完内功不断提升项目拓展能力和融资能力等。最后要发展形成商业地产轻资运营模式,包括物业租赁、品牌管理输出、物业小股收购获取经营管理权、合资成立运营管理公司等。
 
    2精装板块
 
    住建部在《建筑业发展“十三五”规划》中提出2020年我国新开工全装修成品住宅面积占比要达30%,据不完全统计,2020年全国共计16省推出全装修政策。政策利好,出现了很多家居、精装概念股,地产后端的家居、精装成为一个重点发展方向。
 
    精装板块的探索可以以自操盘营销或者物业项目作为突破口,通过营销和物业的宣传配合为业主提供选装加载、软装、家装等,开发精装BBC业务,可以满足业主的个性化需求,一方面为消费者购房时提供多种方案选择促进销售,另一方面通过提升全装修成品住宅质量提高交房率。同时可以发展批量装修业务,如展示区、大区,可以从自有项目做起,打造新的利润增长点。
 
    其实地产和精装可以形成相互配合的关系,精装板块利用地产积累的客户提供产品,同时也可以在和业主沟通和实际施工中发现的问题并及时反馈地产,促使产品优化升级。
 
    3总包施工板块
 
    近年来许多房企越来越注重合作,已经不局限于合作拿地,而是与总包或地产上游企业开展战略合作,通过总包融资模式,由上游单位或总包单位提供前端资金支持。如果可以成立总包施工板块,对于地产的融资通道、税务筹划、施工配合、材料提供等都可以提供帮助,有效降低成本并且提高工作效率。
 
    4其他多元化业务
 
    除了以上业务之外,可以打造金融板块,待成熟之后反哺地产。包括为地产寻找产融结合项目,为地产及项目合作方提供资金,为项目跟投进行配资等,通过金融公司资金运作产生更多收益。另外装饰公司、贸易公司等除了主营业务收入之外,也会给集团提供更多融资渠道,保证公司现金流。
 
    一些房企为了扩大规模甚至不惜零利润拿地,过去行业利润率10%的平均线已经不断被突破,在房地产主营业务利润被不断侵食的今天,尤其是三道红线政策出台,寻求新的利润增长点成为每一家房企都需要思考的命题,能够在新的时代安全的活下去。

171-5876-4555